Rechtssicherheit beim Immobiliengeschäft
Weshalb ist bei jedem Immobilienverkauf ein Notar involviert?
Ein Kaufvertrag für eine Immobilie erfordert eine Beurkundung, da der Vertrag sonst nicht wirksam wird. Dies ist nur bei einem Notar möglich. Sofern ein Teil des Kaufpreises finanziert wird, benötigt die finanzierende Bank eine Sicherheit in Form einer Belastung des Objekts. Hierzu wird eine Grundschuld* in Höhe des Darlehens im Grundbuch* eingetragen. Da diese Urkunde in den meisten Fällen eine Zwangsvollstreckungsunterwerfung* beinhaltet, muss auch die Grundschuld beurkundet werden. Sie dient der Bank bei Zahlungsverzug des Kreditnehmers als Vollstreckungssicherheit. Da bei einem Immobilienverkauf hohe Geldsummen aufgebracht werden, ist die Belehrungspflicht des Notars für alle Parteien umso wichtiger. Aus diesem Grund wird der Vertrag während der Beurkundung vollständig vorgelesen, die einzelnen Regelungen vom Notar erklärt, offene Fragen besprochen und auf Risiken für die Vertragsparteien hingewiesen.
Was sind die konkreten Aufgaben eines Notars?
Die Aufgaben eines Notars sind vielfältig und hängen von verschiedenen Sachverhalten ab. Handelt es sich bei dem Objekt um ein Einfamilienhaus, ein Mehrfamilienhaus mit vermieteten Wohneinheiten, eine Wohnung, eine Ferienwohnung, ein (landwirtschaftliches) Grundstück oder ein Erbbaurecht? Bereits vor der Beurkundung muss der Notar darauf achten, welche gesetzlichen Regelungen im Einzelfall erforderlich sind.
Nach erfolgter Kaufvertragsunterzeichnung ist der Notar dazu verpflichtet, nachfolgende Institutionen über die Kaufabwicklung zu informieren: Hierzu zählen u.a. die Grunderwerbs- sowie Erbschaftssteuerstelle (Bei Übertragungen innerhalb der Familie), der Gutachterausschuss, das Grundbuchamt, zur Eintragung der Auflassungsvormerkung* sowie der Grundschuld. Darüber hinaus fordert der Notar eine Löschungsbewilligung* bei der abzulösenden Bank des Verkäufers für die ggf. noch eingetragene Grundschuld an. Je nach Objektart sind weitere Unterlagen, wie z.B. der Vorkaufsverzicht der Gemeinde, die Zustimmung des Verwalters, die Genehmigung nach dem Grundstückverkehrsgesetz und die Zustimmung des Erbbaurechtsgebers, einzuholen. Sobald alle erforderlichen Schritte erledigt sind, kann eine Kaufpreisfälligkeit unter Berücksichtigung des im Kaufvertrag vereinbarten Übergabedatums ausgesprochen werden. Informiert werden hierzu Käufer und Verkäufer sowie die finanzierende Bank.
Nach Besitzübergabe und Zahlungsnachweisen von Kaufpreis und Grunderwerbssteuer erhält der Notar die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts und stellt somit Antrag auf Eintragung des Eigentums im Grundbuch. Die Bearbeitung dieser Eintragung kann mehrere Wochen in Anspruch nehmen.
Wie lange dauert die Abwicklung bis zur Übergabe?
Aufgrund der Vielzahl an notariellen Aufgaben und gesetzlichen Anforderungen ist diese Frage nicht pauschal zu beantworten. In Abhängigkeit der Zuarbeiten einzelner Institutionen kann der Zeitraum hier stark variieren. Im Idealfall liegen zwischen Beurkundungstermin und Kaufpreiszahlung/Übergabe 4-6 Wochen.
Wie hoch sind die Kosten?
Die Notarkosten gehören zu den Kaufnebenkosten, die bei einem Immobilienkauf anfallen. Die Notarkosten sind bundesweit einheitlich durch das Gerichts- und Notarkostengesetz geregelt und damit bei jedem Notar gleich. Zur Berechnung werden die jeweiligen Kaufpreise zugrunde gelegt. Grundsätzlich gilt, je höher der Kaufpreis, desto niedriger ist der prozentuale Kostenanteil. Hinzu kommen die Kosten für die zu beurkundende Grundschuld. Hier ist ebenfalls die Höhe der Eintragung relevant.
Irrtümlicherweise wird oft angenommen, dass die Notarkosten 1,5 % des Kaufpreises betragen. Wie bereits erwähnt unterliegen die Notarkosten einer Progression.
Wichtige Dinge, auf die Verkäufer und Käufer achten sollten:
- Zum Teil wird eine bereits installierte Photovoltaikanlage mitgekauft. Hier muss darauf geachtet werden, ob die Anlage ein wesentlicher Bestandteil des Objekts oder nur eine Art Zubehör, welches vom Dach getrennt werden kann, darstellt. Alle notwendigen Unterlagen, wie bspw. die Einspeiseverträge mit Regelungen zur Vertragslaufzeit und zur Gewährleistung müssen dazu vorliegen.
- Bei einem Erwerb von einem Mehrfamilienhaus ist darauf zu achten, die Mietverträge vorher zu prüfen, sofern einige Wohneinheiten vermietet sind. Informationen über etwaige Mietrückstände und gezahlte Kautionen sollten vorab vorliegen. Insbesondere der Verkäufer sollte darauf achten, dass Mieter sich mit der Übertragung der Kaution an den Käufer einverstanden erklären.
- Eintragungen im Grundbuch, wie bspw. Wohnrechte zugunsten einer anderen Person, sollten detailliert geprüft werden. Problematisch wird die Löschung eines solchen Eintrags, sofern der Wohnungsberechtigte sein Wohnrecht nicht länger in Anspruch nimmt, jedoch aus Krankheitsgründen nicht mehr geschäftsfähig ist und damit der Löschung nicht zustimmen kann. Hier ist rechtzeitig an die Ausstellung entsprechender Vollmachten zu denken.
- Häufig kommt die Frage auf, ob die Übergabe bereits vor der Kaufpreiszahlung erfolgen kann. Aus notarieller Sicht sind damit Risiken verbunden. Im schlimmsten Fall folgt ein Rechtsstreit, sofern Schäden im oder am Objekt vor endgültiger Durchführung des Vertrags verursacht werden. Es sollten also vor Kaufpreiszahlung keine baulichen Veränderungen vorgenommen werden und im besten Falle die Übergabe erst nach Zahlung des Kaufpreises stattfinden.
- In seltenen Fällen bringt einer der Käuferparteien mehr Eigenkapital ein als der andere. Dann können die Beteiligungsverhältnisse differenziert im Grundbuch eingetragen werden, z.B. 40/60%.
- Der Verkäufer ist dazu verpflichtet, dem Käufer einen gültigen Energieausweis zu übergeben, es sei denn, das Objekt ist denkmalgeschützt.
- Zudem ist der Verkäufer verpflichtet, den Schornsteinfeger in Textform über den Verkauf zu informieren, da andernfalls empfindliche Bußgelder drohen.
Fakten und Irrtümer:
- Der Notar ist immer neutral und gleichermaßen zuständig für Käufer und Verkäufer. Er verliert seine Neutralität auch dadurch nicht, dass er in der Vergangenheit bereits in anderen Angelegenheiten für einen der Vertragsbeteiligten tätig war. Es ist insofern grundsätzlich nicht notwendig, zur Überprüfung des Kaufvertrags einen Anwalt zu beauftragen. Der Notar ist in diesem Zusammenhang immer dazu verpflichtet jede Partei auf die Risiken des Vertrags hinzuweisen.
- Seit 01.04.2023 muss jeder Verkäufer dem Notar gegenüber nachweisen, dass der Kaufpreis „nicht mit der Schubkarre in Scheinen im Garten abgekippt wird“. Vor dem Hintergrund des Geldwäschegesetzes ist der Verkäufer verpflichtet dem Notar nachzuweisen, dass der Kaufpreis durch Überweisung von Konto zu Konto erfolgt ist. Bargeld, Kryptowerte, Gold, Platin und Edelsteine sind demnach als Zahlungsmittel bei einem Immobilienverkauf verboten.
- In Deutschland kann grundsätzlich auch ein Vorvertrag geschlossen werden, um die Einigung eines Kaufgeschäftes vorab rechtlich festzuhalten. Jedoch benötigt dieser ebenfalls die Form der notariellen Beurkundung. Der Hauptvertrag wird hierdurch nicht ersetzt. Es entstehenden somit doppelte Notarkosten.
- Beim Kauf einer Wohnung herrscht oftmals die Annahme, dass die anteilige
Erhaltungsrücklage* mitgekauft wird. Diese Rücklage steht jedoch der Wohnungseigentümergemeinschaft zu, die als eigene Rechtspersönlichkeit agiert.
TIPPS
- Bei Erbengemeinschaften sollte im Vorfeld der Beurkundung bereits die Beantragung des Erbscheins oder die Eröffnung des Testaments erfolgen, um die zeitliche Abwicklung des Vertrags nicht unnötig zu verzögern.
- Bei der Veräußerung von Immobilien sind im Übrigen auch steuerliche Aspekte zu berücksichtigen. Beispielsweise beträgt die Spekulationsfrist zehn Jahre. Ausnahmen gelten, wenn die Immobilie in Teilen selbst genutzt wurde. Hierzu kann ein Steuerberater genaue Auskunft geben.
- Die
Grunderwerbssteuer
wird nicht gezahlt auf mitverkauftes Inventar des Objekts (z.B. Einbauküche, Gartengeräte, Gartenhaus, Schwimmbadpumpe). In diesem Fall sollte aber die finanzierende Bank vor Abschluss des Kaufvertrags involviert werden, da Innenausstattungen häufig nicht mitfinanziert werden.
